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제598호 모집 기간 2020-12-30 ~ 2020-12-31

경기도 의정부시 가능동 준공자금 4차

  • 총 모집금액
    5,000만원
  • 투자기간
    7개월
  • 연 수익률
    16.00%
  • 상환방법
    만기 일시상환
  • 5,000만 원
  • 100%
이자상환중

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    상품에 표기된 연 수익률에 의한 총수익금에서 세금과 플랫폼수수료를 제외한 세후 총수익금이며, 실제상환일정에 따라 변동될 수 있습니다.
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-500만원 이상 투자 시, 마스크 3BOX
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투자 POINT 

POINT 01
 - 본건은 2020.12.11. 3순위 근저당권 설정 후 총 6억을 분할모집하는 상품중 2.5억원을 모집완료한 제576호, 제591호 상품에 이어서 5천만원을 분할모집하는 상품입니다.
제576호로 상품모집 시 공정율은 75%(감리보고서12.9.기준)이였으며, 현재 공사 진척도가 증가하여 12월 말까지 80% 이상의 공정율이 예상됩니다.

    ▪ 1차 / 2순위 모집 완료(미라클 제496호 상품, 총 20억원, 법인전용)
    ▪ 3순위 모집 스케줄(총 6억원)
        - 2,3차 / 이전 모집금액 : 2.5억원
        - 4차/ 본건 모집금액 : 5,000만원(본 상품)
        - 5차~/ 향후 모집금액 : 3억원(예정)

- 준공 후 금융기관의 대환대출이 순조롭게 이루어질 경우 조기상환 가능성이 높습니다.

POINT 02
- 본건의 담보물은 경기도 의정부시 가능동 7**-*번지에 오피스텔 및 다세대를 신축 중인 부지로서 차주가 2018.7.16.일 금20억5천800만원에 매입하여 ○○○○○○금고에서 원금 17억1천만원을 대출받아 1순위 근저당권을 설정한 후 건축 허가를 득하였으며 허가 후 차주는 (주)○○○○건설과 금26억8천만원의 도급계약을 체결하여 토지에 후순위 저당권(2, 3순위 등)을 설정하고 차입한 자금으로 공사를 실행하였습니다.

- 토지매입가(17억1천만원), 공사비(26억8천만원) 및 인허가비용(8억4천8백만원) 등을 추가한 공사 원가는 총 52억3천8백만원으로서 분양예정가 약 99억을 기준으로 LTV 53% 정도입니다.

POINT 03
- 본 담보에 관하여 당사는 2020.9.29. 법인전용 제496호 상품으로 20억원의 대출을 실행하였는데 실행 시 공동 2순위 개인 근저당권 대출원금 10억원 중 5억원을 상환하여 말소하고 공동 2순위 근저당권 중 5억원은 남겨놓고 당사가 3순위 근저당권 30억원을 설정(당시 3,4순위 근저당권은 순위를 양보하고 4,5순위로 당사보다 후순위가 됨)하였으며 나머지 자금으로는 공사대금을 지급하고 5억원의 미집행 자금(통장 잔고)이 있었으나,

- 2020.12.11. 제576호 상품으로 모집시 총대출금6억원, 9억원 근저당권 설정을 하여 나머지 2순위 개인 근저당권 5억원을 추가로 말소하였으므로, 결국 당사가 2순위(30억원)와 3순위 근저당권(9억원)을 설정하게 되어 안정적으로 담보력이 확보되고 준공 시 필요한 추가자금을 대출할 수 있게 되었습니다.

POINT 04
- 당사의 최초 대출 시 “Construction Management ○○○○○○(주)”의 공사보고서에 의한 공사기성율은 45.07%, 12월 9일 기준 건축감리사 보고서에 의한 공사기성율은 75%이며, 본건 대출 실행일인 12월 말일 기준 공정율은 약 80% 이상으로 예상됩니다.

본건 시공사 “(주)○○○○건설” 사실상 본 사업의 주체로 당사 제57호 상품에서 현재와 같은 구조로 토지에 대출을 받아 건축공사를 실행하여 준공을 완료한 후 대환대출로 원금상환을 완료한 이력이 있어 시공사의 책임준공에 대한 신뢰도는 증명이 되었습니다.

POINT 05
- 본건 대출 실행일인 12월 말일 기준 공정율은 약 80% 이상으로 시공사의 준공예정일인 2021.1.까지는 이상 없이 준공될 것으로 사료되고, 1순위 근저당권과 3순위 근저당권까지의 대출원금의 합은 43억1천만원으로 분양 예정가 약 99억원 대비 LTV 43.51% 로서 건물 전체를 담보로 한 준공 후 대환대출로 대출원리금 상환이 충분할 것으로 사료됩니다.

POINT 06
 - 본건 근저당권인 3순위 이후의 후순위 개인 근저당권자는 (본건 대출구조와 유사하게 취급하여 상환된) 당사 제57호 대출상품 사업장의 당사보다 후순위 투자자로서 본 건물의 준공 후에도 제57호 상품처럼 준공 후 후순위 저당권을 말소하여 금융기관의 대환대출로 원금을 상환받을 수 있도록 차주와 협의가 되었습니다.

- 만약, 준공 후 금융기관 대환대출이 불가하여 경매 등을 실행한다 하더라도 본건의 LTV 대출 비율(43.51%)은 의정부 가능동 낙찰가율 81% 에 비교 시 충분하므로 안정성이 있습니다.



 



[ MIRACLE 12월 이벤트 ]



 

상품 개요

상품 개요


상품명 경기도 의정부시 가능동 준공자금 4차
담보 부동산 경기도 의정부시 가능동 7**-*
모집 금액 5,000만원 (총6억원)
연 수익률 16.00%
투자기간 7개월
자금용도 개인근저당 말소, 금융비,예비비
LTV비율 43.51%
상환방식 만기일시상환
상환재원 준공 후 금융권 대환대출
대지면적㎡(평) 970.80(293.66)
연면적㎡(평) 2,410.67(729.22)
플랫폼이용료 면제
동일차주

제496호 경기도 의정부시 가능동 준공자금(법인전용),

제576호 경기도 의정부시 가능동 준공자금 2차

제591호 경기도 의정부시 가능동 준공자금 3차


상품 설명


본건 차주 “임 ○○”은 소유자 겸 건축주로서, 당사의 미준공 건축자금 대출후 이상 없이 준공을 마치고 대출금을 상환한 【미라클 57호】의 시공사 “○○○○건설(주)”가 공사중인 의정부시 가능동 7**-*번지 도시형생활주택/오피스텔 사업 현장입니다.
본건 대출은 위 개발사업에 대한 공사비, 금융비 및 기타사업비등을 조달하는 상품으로, 현재기준 건축감리사 보고서에 의한 공사기성율은 75%이며, 본건대출로 개인 근저당권 말소, 미지급 공사금의 기성금을 지급한 후 준공하여 준공 담보대출로 상환받는 구조입니다.

사업개요




사업자 정보



자금용도

(단위 : 천원) 



자금관리 체계

 



담보 부동산 입지조건 및 위치도

(단위 : 천원) 



위치 정보

( ※ 위 주소 표시는 상세주소가 아닌 해당 물건의 대표동으로 표시하고 있습니다. 아파트인 경우 단지 중심에 위치하고 있습니다.)

담보물 현황

담보물 평가

(단위 : 천원) 



담보물 현황

(단위 : 천원) 




담보 설정현황

(2020.12.23 기준 단위 : 천원) 



원리금 상환 계획

1. 준공 후 금융권 대환대출을 통해 본건 상환예정이며 금융권 대환대출 예상금액은 분양가의 약 66%인 약 66억 원으로 본건 상환에 지장 없을 것으로 판단됩니다.

2. 연체 발생 시 채권 매각 추진

3. 채권 매각 등이 곤란한 경우에는 경매를 통해 대출금 회수

법률적 검토

본건은 차주가 담보물인 토지 위에 오피스텔 및 다세대주택을 신축하는 공사에 대한 준공자금을 대출하는 상품입니다.

우선 ① 건축주의 사업시행권 포기 및 양도각서, ② 시공사의 연대보증, 책임준공 확약서, 시공권 및 유치권 포기각서 등과 ③ 주요 하도업체의 미수령대금 확인서 및 유치권 포기 확인서가 확보되어 있어 준공리스크를 최소화시켰으며, 신탁사의 대리사무계약으로 자금이 투명하게 집행됩니다.

또한 이미 필수 공사비가 확보(기대출 자금)되어 있어 준공가능성이 매우 높아졌을 뿐만 아니라 분양예정가(약 99억원) 대비 LTV도 43.51%로서 인근 지역 낙찰가율(81%)과 금융권 대환대출 예상금액(약 66억원)을 고려할 때 안정적으로 보입니다.

 

투자자 보호

1. 담보부동산 3순위 근저당권 150% 설정(채권최고액 90,000만원) 완료

2. 건축주 ‘사업시행권 포기 및 양도각서’ 징구 완료

3. 시공사 연대보증, 책임준공 확약서, 시공권 및 유치권 포기각서, 건축관계자 변경 신고서, 시공사변경동의서 등 제반서류 징구 완료

4. 주요공종 하도업체 미수령대금 확인서 및 유치권포기 확인서 징구 완료

5. 선순위 금융거래확인서

6. 채권매입법인의 채권매입확약서 확보

7. 건설사업관리(CM) 용역 계약 체결 완료

8. 신탁사(○○○신탁) 대리사무계약 체결 완료 - 자금통제

생생후기

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투자모집기간 2020-12-30 - 2020-12-31

현재 모집금액
5,000만원
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