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제30호 상품 투자 기간 2019-01-28 ~ 2019-01-28

미라클 제30호(부동산 담보)

  • 총 모집금액
    14억원
  • 투자기간
    1개월
  • 연 수익률
    13.00%
  • 상환방법
    만기 일시상환
  • 1명
  • 100%
중도일시상환

지금 이 상품에만원을 투자하시면

  • 예상 세후 총 수익금
    상품에 표기된 연 수익률에 의한 총수익금에서 세금과 플랫폼수수료를 제외한 세후 총수익금이며, 실제사환일정에 따라 변동될 수 있습니다.
  • 1개월 동안 월평균
    대출만기일까지 발생할 예상 세후 수익금을 투자기간(월 단위)으로 나눈 월평균 금액으로 상환 회차와 일정에 따라 실지급액은 다를 수 있습니다.
  • 1금융권 정기예금의 평균
    1금융권 정기예금 평균금리 2.05%를 기준으로 세후 수익금을 계산하여 본 상품 세후 수익금과 비교하여 산출한 값입니다.
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투자 Point

Point 01  2순위 우선수익권부 대출로 담보 감정가 대비 채권최고액 기준 LTV 비율이 78.47%
(선순위 채권 원금 4,400백만, 채권최고액 5,280백만)로 양호합니다.

Point 02  미라클상생기금 적용 상품으로 연체시 최장 4개월까지 정상이자가 지급됩니다.

Point 03  채권매입법인이 연체 시 채권매입을 확약한 건입니다.

투자상품 개요

상품 개요


1. 총 모집금액 14억원(법인투자자 전용 투자상품)
2. 미라클상생기금 적용 대상입니다.
3. 투자자 플랫폼이용료는 면제됩니다.
4. 채권매입법인이 연체시 채권매입을 확약한 건입니다.

물건 개요


1. 본건은 차주사가 서울특별시 강남구 역삼동 소재 OOOOO오피스텔 지하1층 상가 5개호(전용면적 1,745.28㎡, 분양면적 1,258.18평)를 매입하면서 1순위 우선수익권(OO농협 4,400백만원)을 제외한 채권 말소를 위하여 상환자금을 대출 신청한 건입니다.

2. 담보부동산은 서울특별시 강남구 뱅뱅사거리 북동측 강남역과 양재역 인근 역세권에 위치하고 있으며, 주변에 강남대로를 중심으로 업무시설 및 주상복합건물, 상업용 부동산이 소재하여 기업체 및 금융기관이 집중되어 있고 소비력있는 유동인구가 풍부하여 상권이 성숙되어 있는 등 양호한 주변환경을 갖추고 있습니다.

3. 또한, 자가사무실로 사용하는 1개호를 제외하고 2023년까지 각각 한식 및 스시부페로 임대 계약이 체결되어 있어 안정적인 수익이 기대됩니다.

4. 미라클펀딩에서는 1순위 우선수익권을 제외한 선순위 채권 말소 후 2순위 우선수익권을 확보하고 대출을 진행하며,  타 금융기관 대환대출을 통해 대출금을 상환할 예정입니다.


자금용도 

(단위 : 천원) 
조달 지출
구분 금액 구분 금액 비고
본건대출 1,400,000 선순위 압류, 가압류 해지 684,000 신탁사 권리침해내역 참조
재산세 미납분 30,000
세금 체납분 82,000 대표이사
미납관리비 165,000
중도상환 수수료 44,000 ○○농협
○○농협 이자 73,000
마무리 공사비용 100,000
기타 및 오픈비용 120,000
본건 금융비용 등 102,000
합계 1,400,000 합계 1,400,000

대출신청자 정보

업체명 주식회사 ○○○그룹대표자 김○○
업종 부동산임대업 기업구분 중소기업
설립일자 2018. 11. 28 자본금 50,000,000원
주소지 경기도 광주시 오포읍 능평리 ○○번길 ○○-○○
대출목적 선순위 채권 상환

위치 정보

담보물 현황

담보부동산 현황 
(단위 : 천원 / ㎡) 
소재지호수면적분양면적 감정가
대지권건물
서울특별시 강남구 역삼동
○○○○○오피스텔
지하 1호21.3383.47198.92
(60.17평)
434,000
지하 2호28.83112.84268.92
(81.35평)
587,000
지하 4호40.62158.96378.83
(114.60평)
827,000
지하 5호67.50264.14629.49
(190.42평)
1,374,000
지하 6호287.701,125.872,683.13
(811.65평)
5,291,000
445.981,745.284,159.29
(1,258.18평)
8,513,000



담보물 평가

채권최고액 기준



 

등기부등본 갑구 권리현황 
(2019. 01. 11 기준) 
순위 일자 원인 권리자 비고
1 09.03.26 낙찰 주식회사 서울○○
2 17.04.28 매매 백○○
3 17.04.28 신탁 ○○은행 ○○시지부


신탁사(제3채무자) 권리침해 내역
(2019. 01. 11 기준, 단위 : 원) 
구분 채권자 청구금액 합의정산 금액 비고
소유권이전등기청구권 가압류 A 664,941,200 200,000,000

말소예정

채권가압류 A 664,941,200 말소예정
채권가압류 B 596,510,095 150,000,000 말소예정
채권가압류 C 60,771,928 말소예정
소유권이전등기청구권 압류명령 D 420,000,000 100,000,000 말소예정
채권압류 및 추심 E 309,897,808 64,000,000 말소예정
소유권이전등기청구권 가압류 F 169,396,820 170,000,000 말소예정
684,000,000


본건 신탁원부 우선수익자 현황
(단위 : 천원)
N o 접수일자 1순위 우선수익자 수익한도액 대출금액
1 2017. 07. 07 ○○농협 5,280,000 4,400,000


임대차 현황
(단위 : 천원)
대상물 용도 임차인 임대내역
기간 보증금 월 임대료 관리비
지하 1, 2, 5호 한식뷔폐 ○○○ ~ 23. 10. 30 150,000 10,000 별도
지하 6호 스시뷔폐 ○○○ ~ 23. 11. 15 300,000 30,000 별도
지하 4호 자가 사무실 사용

* 현 소유자OOO와 임대차계약 체결한 건으로, 매수자측 승계조건임



인근 낙찰사례 
(단위 : 천원/㎡) 
사건번호 건물면적 감정가 낙찰가 비율(%) 비고
16-3073 111.75 880,000 750,000 85.2
13-26938 115.57 580,000 487,590 84.1

원리금 상환 계획

1. 타 금융기관의 대환대출로 본건 대출금 상환

2. 연체 발생시
- 미라클상생기금으로 4개월까지 정상이자 지급
- 기한의 이익 상실 시 사전 확보한 채권매입확약서에 따라 채권 매각 추진
- 미라클상생기금으로 정상이자 지급하는 기간 내에 채권 매각 자금으로 대출금 상환

3. 채권매각이 곤란한 경우에는 경매를 통하여 대출금 상환

종합심사의견

1. 본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 OOOOO오피스텔 지하1층 상가 5개호(전용면적 1,745.28㎡, 분양면적 1,258.18평)를 매입하면서 1순위 우선수익권(OO농협 4,400백만원) 외 기타 채권 말소를 위하여 상환자금을 대출 신청한 건입니다.

2. 본건은 광평형대 상가(전체 528평)대출로서 수요자발굴에 한계가 있는 점 등 단점이 있음에도 불구하고

가) 본건 1순위 우선수익권 외 선순위 채권의 정리가 완료될 경우 타 금융기관 잔금대출 실행을 통한 본건 투자금의 상환이 무난할 것으로 예상되며,

나) 새로운 임차인측에서 영업개시를 위한 인테리어공사가 완료(한식부페)되었거나 완료예정(스시부페)인 바, 본건 오피스텔 거주인원 및 주변 사무실의 유동인구를 감안할 때 식당영업을 통한 수익창출이 긍정적으로 보이며,

다) 본건 주변일대 탐문결과, 지하상가의 평단가(전용면적 기준)가 거례사례 기준 16,000 ~ 18,000천원, 매도호가 기준 20,000천원 수준으로 본건 전체면적으로 대비하면 호가수준이 105억원, 거래가능수준은 84 ~ 95억원 정도로 조사되었고,

라) 본건 담보감정가 대비 채권최고액 기준 LTV 비율이 78.47%(원금 기준 68.13%)의 양호한 수준으로, 경매 진행을 통해서도 투자금회수에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

투자자 보호

1. 2순위 담보신탁 우선수익권 증서(선순위 OO농협, 본건 수익한도액 21억원)
2. 대표이사 연대보증
3. 건물 화재보험 가입(18.2억원) 및 동 동 금액에 대한 1순위 질권 설정
4. 상가 임대차현황 징구 확인
5. 선순위 채권금융기관의 대위변제동의서 징구
6. 채권매입법인의 채권매입확약서 확보

투자시 유의사항

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투자모집기간 2019-01-28 - 2019-01-28

현재 모집금액
14억원
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만원을 투자할 경우 예상되는
전체 이자(세후)는 입니다.
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